Email: lsnguyenlong@gmail.com
CÂU HỎI TRANH CHẤP LỐI ĐI QUA
Câu 1: Theo quy định pháp luật quyền về lối đi qua là gì? Điều kiện nào làm phát sinh quyền về lối đi qua? Và lối đi qua này phải thỏa mãn điều kiện gì? (vị trí, diện tích…). Quyền về lối đi chung hay quyền đi qua bất động sản liền kề có phải là quyền về lối đi qua?
Quy định pháp luật quyền về lối đi qua là gì ?
Quyền đối với bất động sản liền kề là những quyền rất quan trọng mà người dân cần phải biết. Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 quyền đối với bất động sản liền kề gồm: - Quyền về lối đi qua. - Quyền cấp, thoát nước. - Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác. - Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc.
Lưu ý: Đây chỉ là những quyền phổ biến, trên thực tế có thể phát sinh nhiều quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề khác.
Như vậy, quyền về lối đi qua là một quyền dân sự được pháp luật ghi nhận thuộc một trong nhóm quyền đối với bất động sản liền kề theo đó: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ”.
Điều kiện nào làm phát sinh quyền về lối đi qua? Điều kiện đó là bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng
Và lối đi qua này phải thỏa mãn điều kiện gì? (vị trí, diện tích…)
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
Câu 2: Khi đã xác định được việc cần phải mở lối đi và xác định được vị trí cần mở lối đi thì chủ đất bị vây bọc có quyền và nghĩa vụ pháp lý gì đối với bên chủ đất liền kề?
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Câu 3: Tranh chấp về lối đi qua là gì và trên thực tế thì đã có những loại tranh chấp về lối đi qua nào? Hiện tại thì nguồn luật nào điều chỉnh vấn đề này?
Tranh chấp về lối đi qua là trường hợp giữa chủ sở hữu của bất động sản bị vây bọc không thỏa thuận được về lối đi qua với các chủ sở hữu của bất động sản vây bọc về lối đi qua, cụ thể tranh chấp về lối đi nào được xem là hợp lý, thuận tiện nhất và giá trị đền bù,...
Trên thực tế có các loại tranh chấp như mở đường đi, mở lối thoát hiểm phòng cháy chữa cháy, mở đường thoát nước, cấp nước, Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác. - Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc...
Về nguồn luật điều chỉnh: Bộ luật dân sự 2015 có quy định từ điều 245 đến 256 quy định chi tiết về các quyền đối với bất động sản liền kề. Qúy vị có thể nghiên cứu chi tiết tại các quy định trên.
Câu 4: Xoay quanh đến những “tranh chấp về lối đi qua” thì các vấn đề như là lối đi được mở ở đâu như thế nào, nếu mở lối đi qua thì có được đền bù hay không. Vì pháp luật có quy định “Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
- Như vậy thì mở lối đi qua như thế nào là thuận tiện và hợp lý nhất? phân tích cụ thể trong thực tế?
Pháp luật dân sự tôn trọng nguyên tắc tự thỏa thuận giữa các chủ thể. Vì thế, trong trường hợp, giữa chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có sự thỏa thuận với nhau về việc sử dụng bất động sản liền kề thì tuân theo sự thỏa thuận đó. Nếu giữa các bên chủ thể không có sự thỏa thuận với nhau, thì tuân theo quy định của pháp luật. Chính vì thế, BLDS năm 2015 đã quy định rõ 3 các nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề, đó là:
“1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền;
2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền;
3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.”(Điều 248).
Việc quy định các nguyên tắc trên sẽ làm căn cứ pháp lý cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề giữa các chủ thể. Vì, việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải đặt trong mối tương quan với quyền và lợi ích của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Các bên cần tôn trọng, tạo điều kiện thuận lợi nhất để thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau trong việc khai thác công dụng của bất động sản; hạn chế tối đa các hành vi ngăn cản, gây trở ngại cho việc thực hiện quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền.
Câu 5: Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền như vậy thì có trường hợp nào Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua không phải đền bù hay không?
Căn cứ Điều 246. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề: “Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc”. Như vậy, các trường hợp Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua không phải đền bù gồm có:
- Trường hợp các bên tự thỏa thuận về việc không phải bồi thường.
- Ngoài ra nếu bất động sản bị vây bọc được “xác lập theo di chúc”. Đây là căn cứ có ý nghĩa rất lớn, vì di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Di chúc theo quy định của điều luật là của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Khi chủ sở hữu đó chết có để lại di chúc hợp pháp, ý chí của chủ thể đó dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được hưởng quyền đối với bất động sản (sử dụng hạn chế trên bất động sản) của mình thì sẽ được tôn trọng và thực hiện
- Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.
Câu 6: Nhiều người cho rằng việc “đền bù” cho chủ sở hữu bất động sản liền kề cho việc sử dụng đi lại lối đi qua là đồng nghĩa với việc mua lại phần đất này và phần đất này trên mặt pháp lý của họ. Nhận định này có đúng hay không thưa LS?
Nhận định này chưa chính xác, bởi các lý do: Quyền về lối đi qua, chỉ là một hình thức của quyền sử dụng; trong khi đó quyền sử dụng là một trong 3 quyền cơ bản của chủ sở hữu. Căn cứ theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 thì quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu.
Trong khi đó, quyền về lối đi qua không làm mất đi quyền định đoạt của chủ sở hữu bất động sản vây bọc.
Câu 7: Câu hỏi tư vấn: Gia đình tôi có một thửa đất rộng 1500m2 đất mặt tiền dùng để xây nhà ở, do nhu cầu đi lại của 8 hộ dân khu vực phía sau nhà nên tôi đã mở con đường hẻm cho dân đi, cách đây cũng hơn 10 năm. Nhưng sau này khi đo đạc cấp lại sổ đỏ mới (năm 2013) thì cán bộ xã lại không tính con đường vào.
Do không tính con đường nên diện tích đất của gia đình tôi bị thiếu so với ban đầu nên các cán bộ xã đã cắt phần đất của thửa bên cạnh (cũng thuộc quyền sở hữu của gia đình tôi) để ráp vào. Bây giờ tôi lại mất không phần đất mà tôi đã mở đường đi, khi hỏi các cán bộ thì nói là sổ đỏ đã làm không sửa lại được. Vậy xin hỏi là tôi có thể lấy lại phần đường đó không? Vì hiện tại những hộ dân phía sau nhà tôi lại cho rằng tôi lấn chiếm con đường của họ và đòi mở rộng ra.
Vấn đề này, việc chênh lệch diện tích trên giấy CNQSDĐ giữa trước và sau khi cấp lại GCNQSDĐ là trách nhiệm của cơ quan cấp giấy CNQSDĐ. Trường hợp này, ông bà có thể khiếu nại với Cơ quan đã thực hiện việc cấp đổi GCNQSDĐ.
Đối với con đường đã mở cho 08 hộ dân phía trong đi, đến nay đã 10 năm, do đó đường này được xem là sự tự nguyện của ông bà và phù hợp với quy định pháp luật dân sự về quyền sử dụng bất động sản liền kề quy định tại điều 254 BLDS 2015.
Đối với trường hợp các hộ phía trong sử dụng con đường này thì về nguyên tắc phải thỏa thuận đền bù với ông bà để được quyền sử dụng lối đi.
Câu 8: Qua câu trên xin LS cho biết hơn khi có tranh chấp xãy ra thì người dân phải đến cơ quan nào để giải quyết và trình tự thủ tục như thế nào?
Trường hợp qua thương lượng, thỏa thuận không được thì ông bà có thể gởi đơn đến UBND cấp xã để tiến hành hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 như sau:
"1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Nếu hòa giải không thành có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án cấp huyện để được xem xét giải quyết theo quy định pháp luật. Trường hợp Tòa án giải quyết thì thực hiện theo quy định tố tụng dân sự để giải quyết tranh chấp về lối đi qua.
Câu 9: Câu hỏi tư vấn: Gần đây có vụ việc xôn xao trên facebook là trong suốt gần một tháng qua, ngôi nhà của ông V bị một bức tường xây chắn ngay cổng ra vào. Người xây bức tường là ông T (hàng còm ông V). Tường được xây dựng kiên cố với 7 trụ bê tông dài khoảng 15 m, cao 2,5 m. Được biết trước kia, lối đi nhà ông V là đất của vườn nhà ông T, tức ông T là chủ đất, người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Khi gia đình ông T yêu cầu ông V trả lại đường đi, họ không trả và còn xây dựng thêm và lên Facebook dọa nên sau đó ông T mới quyết định xây dựng bức tường này.
Hỏi: Hành vi xây bức tường chắn lối đi nhà hàng xóm của ông T trong tình huống này có sai phạm hay không? Cách giải quyết trường hợp trên như thế nào?
Hành vi của ông T trong trường hợp này là bảo vệ quyền của mình tuy nhiên chưa đúng quy định pháp luật dân sự. Ông T cần thông báo về việc chấm dứt không cho ông V đi lối đi này nữa, nếu không được thì ông T có thể gởi đơn đến UBND cấp xã để tiến hành hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013.
Nếu như tranh chấp đất đai được hòa giải ở UBND xã mà hai bên đồng ý với kết quả hòa giải thì hai bên thực hiện theo kết quả được ghi trong biên bản
Và nếu như các bên không đồng ý với kết quả hòa giải thì có quyền hoặc là yêu cầu Tòa án giải quyết hoặc là tiếp tục yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh. Việc giải quyết tranh chấp đất đai ở giai đoạn này cần chú ý những điểm như sau:
- Nếu Ông T có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
- Nếu Ông T không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật đất đai năm 2013; hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
- Nếu Ông T lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
Câu 10: Như vậy thì pháp luật nước ta quy định như thế nào về các chế tài về xử lý hành vi phạm pháp luật về lối đi qua là như thế nào?
Pháp luật hiện hành dành quyền tự thỏa thuận giữa chủ bất động san bị vây bọc và chủ bất động sản vây bọc tự thỏa thuận về lối đi chung, nếu thỏa thuận không được thì có quyền yêu cầu Tòa án hoặc UBND các cấp xem xét giải quyết.
Trường hợp lối đi qua đã hình thành theo Điều 246. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề “Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc” mà một bên có dấu hiệu cản trở việc sử dụng lối đi qua đó thì bên bị cản trở làm đơn yêu cầu UBND xã, phường can thiệp, hoặc lên Công an xã, phường nếu hộ kia gây rối trật tự.
Trường hợp vẫn không giải quyết được thì có quyền đề nghị Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết buộc chấm dứt hành vi cản trở.
Bên bị cản trở có thể viện dẫn quy định Điều 271. Nội dung của quyền bề mặt “1. Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Câu 11: Liên quan đến giải quyết tranh chấp về quyền về lối đi qua xin luật sư cho biết: hiện nay thì pháp luật còn có hạn chế gì? LS có những ý kiến gì về hoàn thiện các bất cập này?
Quy định pháp luật dân sự về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề còn chung chung, chưa cụ thể do đó rất khó áp dụng trong thực tế; vì vậy dẫn đến có nhiều vụ việc bế tắc khó giải quyết gây bức xúc, chúng tôi đề xuất một số kiến nghị cần quy định rõ thế nào là “bất động sản bị vây bọc”; “lối đi thuận tiện, hợp lý” và “lối đi không đủ”; “thay đổi hiện trạng lối đi” để tạo cơ sở pháp lý và điều kiện thuận lợi cho Tòa án ra các phán quyết đúng đắn, chặt chẽ nhằm giải quyết tốt các vụ tranh chấp liên quan đến quyền về lối đi qua ngày một nhiều, một phổ biến trong các cộng đồng dân cư ở nước ta. Việc hướng dẫn này cần phải được quy định trong những Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hoặc Thông tư hướng dẫn chi tiết, cụ thể, rõ ràng hơn để việc hiểu và áp dụng pháp luật được thực hiện đúng theo tinh thần của các nhà làm luật liên quan đến nội dung còn vướng mắc bất cập của Điều 254 BLDS năm 2015.
Câu 12: Xin LS chia sẽ thêm về một số lưu ý để tránh những tranh chấp về quyền về lối đi qua trong xã hội hiện nay?
Quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề là quyền rất thiết thực, quyết định việc sử dụng bất động sản bên trong hiệu quả hay không? Việc giải quyết hài hòa lợi ích của chủ sử dụng bất động sản bên trong và chủ sử dụng bất động sản bên ngoài sẽ quyết định vấn đề này.
Để hạn chế tranh chấp về lối đi qua, các chủ sử dụng đất phải cùng nhau thương lượng, thỏa thuận trên tinh thần vì lợi ích chung, xem xét lợi ích của các bên; các bên cần tôn trọng và vận dụng tình làng, nghĩa xóm, tình cảm trước khi áp dụng pháp luật để xử lý.
