Email: lsnguyenlong@gmail.com
THỰC HIỆN VIỆC NHẬP THỬA, TÁCH THỬA TẠI CÁC DỰ ÁN KHU DÂN CƯ, KHU ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LONG AN
Trên địa bàn tỉnh Long An thời gian qua, các khu dân cư, khu đô thị được đầu tư khá nhiều; việc tách thửa trong các dự án trên được thực hiện theo các quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trên cơ sở Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết được phê duyệt thì Văn phòng đăng ký QSDĐ tiến hành thủ tục đo đạc, tách thửa và thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, tại một số dự án trong quá trình đầu tư, phát sinh việc điều chỉnh, thay đổi quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết, từ đó dẫn đến việc tách thửa, nhập thửa phát sinh vấn đề khó khăn và Văn phòng đăng ký QSDĐ từ chối thực hiện việc tách thửa, nhập thửa với lý do pháp luật chưa có quy định, từ đó gây khó khăn cho nhà đầu tư, người dân có đất có nhu cầu nhập thửa, tách thửa.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế, Chúng tôi trong phạm vi bài viết này sẽ xem xét, nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành quy định về việc nhập thửa, tách thửa như thế nào? Thật sự có vướng mắc trong quá trình thực hiện do quy định pháp luật về tách thửa, nhập thửa chưa đầy đủ hay không?
- Về việc hợp thửa
Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật đất đai 2013 thì: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”. Theo điểm a Khoản 2.3 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định: “a) Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Căn cứ các quy định trên thì việc tạo thành thửa đất mới nếu vị trí thửa đất nằm liền kề nhau và có cùng mục đích sử dụng. Như vậy, người sử dụng đất nếu muốn hợp thửa chỉ cần phải đáp ứng 02 điều kiện nêu trên.
Hiện nay, pháp luật đất đai không có quy định về giới hạn diện tích tối đa khi hợp thửa. Do vậy, người sử dụng đất có nhu cầu hợp thửa chỉ cần đáp ứng các điều kiện sau đây: các thửa đất có vị trí liền kề và có cùng mục đích sử dụng.
- Về việc tách thửa
Căn cứ quy định tại Khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì:
“Điều 75a. Quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất."
Như vậy, việc tách thửa là do UBND tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. Do đó, việc tách thửa phái đáp ứng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt.
- Quy định về tách thửa và hợp thửa tại các dự án khu dân cư, khu đô thị theo Quyết định 75/2019/QĐ-UBND của UBND tỉnh Long An
- Qua nghiên cứu, chúng tôi nhận thấy vấn đề tách thửa tại các dự án khu dân cư, khu đô thị đã được UBND tỉnh Long An quy định tại Quyết định 75/2019/QĐ-UBND, cụ thể tại khoản 3 điều 1 quy định như sau: “3. Trường hợp tách thửa để thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu đô thị, khu dân cư tập trung thì thực hiện theo chủ trương hoặc quy hoạch xây dựng chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
Với quy định trên, có thể hiểu, việc tách thửa tại các khu dân cư, khu đô thị thì thực hiện theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Vấn đề tách thửa có tiến hành cùng với việc hợp thửa hay không?
Điểm a Khoản 2 Điều 1 quy định: 2. Diện tích đất tối thiểu được tách thửa tại quy định này không áp dụng đối với các trường hợp sau: a) Người sử dụng đất đề nghị tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cho thửa đất mới, nhưng diện tích của thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu quy định tại Điều 4, Điều 5, Điều 6 của quy định này;”
Như vậy, quy định hiện hành cho phép thực hiện việc tách thửa và hợp thửa được thực hiện cùng lúc nếu việc tách thửa thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc hợp thửa để tạo thành thửa đất mới có diện tích đảm bảo bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được phép tách thửa, hợp thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới.
4/ Trình tự thủ tục tách thửa, hợp thửa đối với đất ở
- Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa/hợp thửa đến Văn phòng ĐKQSDĐ gồm có:
- Đơn đề nghị tách thửa/hợp thửa
- Bản gốc GCNQSDĐ đã được cấp.
- Văn phòng ĐKQSDĐ nhận đủ hồ sơ hợp lệ sẽ tiến hành các bước công việc sau:
- Đo đạc địa chính để tách thửa/hợp thửa
- Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với phần diện tích đã đo đạc tách thửa/hợp thửa
- Xác nhận thay đổi vào GCNQSDĐ sau khi thực hiện việc tách thửa/hợp thửa
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai
Kiến nghị giải quyết.
Hiện nay, nhiều đơn vị chủ đầu tư và người dân có đất ở tại các dự án khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn tỉnh Long An đang có khó khăn, vướng mắc bởi các thủ tục tách thửa, hợp thửa làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Các vướng mắc này phát sinh từ việc vận dụng chưa đúng pháp luật đất đai trong việc tách thửa, hợp thửa đất tại các dự án khu dân cư, khu đô thị.
Rất mong, vấn đề vướng mắc trên sẽ được xem xét giải quyết, sớm giúp cho chủ đầu tư và người dân có đất ở tại các dự án khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn tỉnh Long An được thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa đúng theo quy hoạch chi tiết điều chỉnh được Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Chúng tôi thiết nghĩ, việc thực hiện theo quy định pháp luật hiện hành không khó, vấn đề là khi vận dụng pháp luật cần xem xét ở nhiều góc độ pháp lý sẽ có hướng xử lý giải quyết phù hợp.
Luật sư. Ths. Nguyễn Tiểu Long (PTGĐ. Công ty Cp Tập Đoàn Trần Anh Long An)
.
